Refinansowanie kredytu hipotecznego – kiedy się opłaca i na co zwrócić uwagę szukając dobrej oferty

Wpis gościnny: Aneta Ignaciuk            

Temat kredytów jest emocjonujący i nie cieszy się zwykle dobrą opinią. Wcale się nie dziwię, nikt rozsądny nie chce się zadłużać na wiele lat, jeśli nie ma dobrego powodu. Pracując od 4 lat w niezależnej od banków firmie z branży kredytowej spotkałam się z różnymi sytuacjami. Często klienci są pozostawieni przez doradców bankowych samym sobie, nie rozumieją wielu kwestii, a kredyty kojarzą im się jedynie ze zdolnością kredytową oraz marżą. Tymczasem zarówno sam proces kredytowy jak i ocena ryzyka kredytowego są dużo bardziej złożone i skomplikowane. 

Dlaczego nie rekomenduję brania kredytów?

Osobiście nikomu nie rekomenduję kredytów konsumpcyjnych np. na wakacje, święta, zachcianki czy tzw. „darmowych” pożyczek do 3 000 PLN. Pierwsze są bardzo drogie i nieuzasadnione finansowo. Dużo bardziej satysfakcjonującym rozwiązaniem może być oszczędzanie na wymarzony wyjazd urlopowy, dzięki czemu uzyskamy nieoprocentowany pieniądz albo, jeszcze lepiej, oprocentowany, ale na naszą korzyść, jeśli zbierane fundusze przechowujemy na koncie oszczędnościowym. Drugie, czyli „darmowe”, niewielkie pożyczki wiążą się z inną pułapką i wielokrotnie spotykałam w pracy zawodowej takie sytuacje. Chodzi o wysokość odsetek za opóźnienie, które potrafią wynosić aż 28%! A opóźnienia zdarzają się często, z różnych względów. Łatwo w ten sposób wpaść w tzw. spiralę zadłużenia.

Jeśli chcesz poznać opinię, dlaczego dług jest zły – zajrzyj tutaj DLACZEGO NIE LUBIĘ DŁUGÓW?

            Z wyżej wymienionych względów w pracy najczęściej mam do czynienia z kredytami firmowymi oraz mieszkaniowymi. Kredyt na rozwój działalności lub zakup mieszkania jest zwykle niżej oprocentowany oraz uzasadniony. Często zdarza nam się sytuacja, w której klient zainteresowany jest refinansowaniem kredytu hipotecznego. Kiedy się to opłaca, jak policzyć koszty oraz na czym to polega?

Co to jest refinansowanie?

            Refinansowanie to, najprościej ujmując, zastąpienie jednego kredytu drugim. Aby operacja miała sens szukamy oczywiście kredytu „tańszego”, przy czym wcale nie chodzi jedynie o marżę banku. Chciałabym tutaj podkreślić, że banki to instytucje, których celem jest wypracowanie zysku, czy nam się to podoba czy nie, dlatego koszty kredytu będą zawsze. 

Na co zwrócić uwagę przy szukaniu refinansowania kredytu hipotecznego (mieszkaniowego)?

  1. Marża banku, którawraz ze stawką WIBOR stanowi oprocentowanie kredytu. Na wysokość stawki WIBOR nie mamy wpływu, dlatego to właśnie na marży najbardziej skupiają się kredytobiorcy. Oczywistym jest, że powinna być niższa niż marża obecnego kredytu (bywały lata, w których marże były naprawdę wysokie, przykładowo w 2009 r. niejednokrotnie przekraczały 3 %). Każdy bank ma własną politykę kredytową oraz własny system oceny zdolności i wiarygodności potencjalnego kredytobiorcy, z kolei te wskaźniki mocno wpływają na ceny kredytu. Obecnie można znaleźć marże na poziomie 1,5 – 1,8 % (oczywiście są i wyższe). Wysokość marży zależy też od wskaźnika LTV (sprawdź co to LTV), który przy zakupie mieszkania był dużo wyższy, natomiast po kilku latach spłaty spada (co jest dla nas korzystne). 
  2. Dotychczasowa umowa kredytowa – prowizja od wcześniejszej spłaty. Przed przystąpieniem do refinansowania konieczne jest dokładne przeczytanie dotychczasowej umowy. Zdarzają się zapisy o prowizji od wcześniejszej spłaty (a „przeniesienie” kredytu do innego banku wiąże się przecież ze spłatą zobowiązania w banku poprzednim). Czasem prowizja pobierana jest jedynie przez kilka pierwszych lat po podpisaniu umowy (zwykle 2-5) i w tym czasie zwyczajnie nie opłaca się szukać nowego kredytu.
  3. Prowizja za udzielenie kredytu. Czasem zdarzają się oferty bez prowizji i raczej na takich się powinniśmy skupić. Nieraz wyliczając całkowite koszty kredytu sama prowizja „zjada” naszą potencjalną oszczędność z refinansowania, nawet jeśli znacząco obniżmy marżę i inne koszty.
  4. Ubezpieczenie obowiązkowe. Chodzi o ubezpieczenie nieruchomości, którego standardowo wymagają banki (tzw. ubezpieczenie murów od zdarzeń losowych). Tutaj powinniśmy zwrócić uwagę na kwestię dowolności, czyli czy możemy zawrzeć ubezpieczenie z dowolnym towarzystwem ubezpieczeniowym i dodać do niego interesujące nas punkty (przykładowo ubezpieczenie ruchomości od kradzieży). Ubezpieczenia oferowane przez banki nie zawsze, ale jednak często bywają droższe niż „rynkowe”, natomiast ich zakres jest wąski i w razie problemów chroni tylko interesy banku. Dla nas korzystniej jest zawrzeć ubezpieczenie z szerszym zakresem, a często w podobnej cenie.
  5. Ubezpieczenie dodatkowe. Chodzi o wszelkiego typu ubezpieczenia na życie lub od utraty pracy. Te ubezpieczenia bardzo często mają wąski zakres odpowiedzialności, a są zwyczajnie drogie. Jeśli bank oferuje takie ubezpieczenie w zamian za obniżenie marży warto dwa razy przeliczyć korzyści, ponieważ zdarza się, że kredyty były wtedy… droższe niż te z wyższą marżą, a bez ubezpieczenia. 
  6. Okres wpisu do KW i opłaty sądowe. W czasie gdy nowy bank oczekuje na oficjalne wpisanie do Księgi Wieczystej zwykle, ze względu na podwyższone ryzyko, bank stosuje wyższe oprocentowanie o tzw. ubezpieczenie pomostowe (niejednokrotnie są to duże różnice w racie). Warto o tym pamiętać, ponieważ sądy w zależności od miejscowości pracują z różną szybkością (czasem na wpis czeka się nawet rok i nic nie można z tym zrobić). Wpis wiąże się też z opłatą sądową, obecnie jest to 200 zł.
  7. Koszt operatu szacunkowego – dodatkowe 200-500 zł w zależności od banku. Po kilku latach konieczne będzie sprawdzenie aktualnej wartości mieszkania.
  8. Koszty prowadzenia konta. Często uważamy je za niskie i bez znaczenia, jednak zmiana banku wiąże się z koniecznością założenia nowego konta. Warto zapytać, czy jest darmowe albo czy po wykonaniu jakichś czynności możemy uniknąć opłaty (np. po dokonaniu płatności kartą raz w miesiącu). Sumując każde 50 zł miesięcznie uzyskamy rocznie aż 600 zł dodatkowych kosztów, tymczasem kredyt bierzemy przecież na kilka lat.

Kiedy refinansowanie kredytu się opłaca?

Punktem wyjściowym powinna być marża, szczególnie jeśli zostało nam dużo kapitału do spłaty. Jeśli marża obecnego kredytu jest znacznie wyższa od dzisiejszych ofert warto rozejrzeć się za refinansowaniem. Zwróćmy jednak uwagę, aby „nowy” bank nie generował dodatkowych kosztów w postaci np. ubezpieczenia na życie. Jeśli zależy nam na takim ubezpieczeniu możemy poszukać ofert bezpośrednio w towarzystwach ubezpieczeniowych, a nie w cross-selling’u banku. 

Bardzo istotną kwestią są różnice w ratach „przed” i „po”, ale aby nasze wyliczenia były precyzyjne koniecznie musimy uważać na okres kredytowania! Zasada jest prosta – im dłuższy okres kredytowania tym większy jest całkowity koszt kredytu, mimo że wysokość raty jest niższa.To bardzo złudne. Aby refinansowanie miało sens najlepiej „nowy” kredyt wziąć na okres kredytowania równy liczbie rat, jakie nam zostały do spłaty w „starym”, ponieważ wtedy mamy punkt odniesienia do wyliczeń.

Warto również podsumować sobie wszystkie koszty związane z refinansowaniem, aby ocenić, czy taka operacja naprawdę się nam opłaca. Korzyścią bez wątpienia będzie uzyskanie kredytu na korzystniejszych warunkach czyli niższej miesięcznej racie. Z drugiej strony są jednak koszty według zestawienia podanego powyżej. Powinieneś być ich świadomy, zanim przeniesiesz kredyt do innego banku.

Jeżeli priorytetowe znaczenie ma dla Ciebie głównie to, aby za nowy kredyt płacić mniej w bliższej, comiesięcznej perspektywie – wówczas refinansowanie kredytu ma dużo sensu. Być może poniesienie dodatkowych kosztów okaże się warte ceny rozluźnienia finansowego i zerwania współpracy z bankiem, który pod różnymi względami rozczarował Cię swoimi usługami.

Na koniec poruszę jeszcze kwestię kosztów innych niż finansowe. Może to brzmi dziwnie, ale spotykam w pracy ludzi, których temat kredytów zwyczajnie męczy i zniechęca. Nie każdy lubi cyferki, a z kredytami związanych jest dużo formalności, terminów i nierzadko nerwów – takie „straty moralne” też warto wziąć pod uwagę zanim zaczniemy badać kwestię refinansowania.

Decyzja o chęci refinansowania powinna być przemyślana, ponieważ wiąże się z ponownym przejściem pełnego procesu kredytowego.

Od złożenia wniosku, skompletowania dokumentów (m.in. zaświadczenia o dochodach), przez czas oczekiwania, ewentualne negocjacje cenowe, po przeliczenie wszystkich kosztów i podjęcie decyzji o podpisaniu umowy kredytowej. A to nie jest jeszcze koniec, ponieważ potem dochodzą kwestie zmiany wpisu w Księdze Wieczystej, wizyta z sądzie i banku, z którego usług rezygnujemy. Szacunkowo taki proces kredytowy w praktyce trwa od jednego do trzech miesięcy, w zależności od banku (nie licząc czekania na wpis do hipoteki). Czasem jednak warto spróbować.

AUTOR: Aneta Ignaciuk – zawodowo specjalista w firmie ICRA (https://icra.com.pl/), która zajmuje się analizą ryzyka kredytowego klientów indywidualnych i firm oraz jest w pełni niezależnym od banków negocjatorem warunków kredytowych, działającym zawsze w imieniu i na rzecz klienta.

Prywatnie pasjonatka zdrowego stylu życia i autorka bloga kosmetycznego CosmetiCosmos https://www.cosmeticosmos.pl/, gdzie dzieli się doświadczeniami, szczególnie z zakresu kosmetyków naturalnych.

Aneta Ignaciak zaprasza na www.oszczedzanienaprzyszlosc.pl

Podobał Ci się ten artykuł?

Polub, udostępnij lub zostaw swój komentarz, abym wiedziała, że moja praca nie idzie na marne.

Będzie mi bardzo miło, jeśli odwiedzisz mnie na Facebooku!

Znajdziesz mnie też na:

Instagram joanna_postupalska

LinkedIn Joanna Postupalska-Bożek

Możesz również zamówić na maila powiadomienia o nowych wpisach. Zapraszam – zeskroluj wyżej 🙂