Inwestowanie w nieruchomości. Część I.

Nie raz już zabierałam się do tematu inwestowania w nieruchomości, jednak nie czuję się mega ekspertem. No chyba, że teoretycznie. Sama kupiłam w życiu kilka mieszkań, ale nie powiem, żebym czuła się w tym temacie na tyle dobrze, aby doradzać innym. Dlatego postanowiłam rozpocząć cykl o inwestowaniu w nieruchomości z pomocą specjalistów.

Na pierwszy ogień idzie artykuł wprowadzający w temat. Mam nadzieję, że takie wprowadzenie rozwieje wiele wątpliwości związanych z tym rodzajem inwestycji. Zaprosiłam do wpisów gościnnych osoby, które funkcjonują zawodowo na rynku nieruchomości albo same inwestują i mają już na tyle dużą wiedzę, że chcą i mogą się nią dzielić.

Inwestowanie to kolejny krok po zebraniu kapitału czyli oszczędzaniu. Wiąże się z ryzykiem i zmiennością cen. O podstawach inwestowania pisałam już w ubiegłym roku, kiedy to rozpoczęłam cykl artykułów o inwestowaniu. Możesz do nich zajrzeć:

FUNDUSZE INWESTYCYJNE – tutaj też we wstępie – na co zwrócić uwagę zanim podejmiesz decyzję o inwestowaniu

ZŁOTO

DIAMENTY

KRYPTOWALUTY

Inwestowanie w nieruchomości jest proste, ale nie łatwe

Dziś zapraszam serdecznie do zgłębienia tematu INWESTOWANIA W NIERUCHOMOŚCI. Tekst przygotowała Małgorzata Owczarzak.

WPIS GOŚCINNY: MAŁGORZATA OWCZARZAK

Inwestowanie w nieruchomości jak każde inne inwestowanie jest procesem polegającym na angażowaniu środków (kapitału) i czasu w celu osiągnięcia korzyści (zysku).

Leonardo da Vinci powiedział kiedyś, że prostota jest szczytem wyrafinowania. I mimo tego, że ten sławny człowiek renesansu nigdy nie inwestował w nieruchomości to jego motto doskonale pasuje do tego rynku.

Inwestowanie w nieruchomości jest proste, ale nie jest łatwe. Zdecydowanie zbyt często sami utrudniamy sobie ocenę sytuacji, komplikując i wydłużając nasz proces decyzyjności przez różne analizy, trendy i dane. Jak często w ostatnim czasie powtarza się pytanie czy to jest dobry czas na zakup nieruchomości? A dlaczego miałby być zły?

Czy warto zatem posiadać w swoim portfelu inwestycyjnym nieruchomości?

Jak każdy rodzaj inwestycji, tak i inwestowanie w nieruchomości jest obarczone ryzykiem, ale jeśli tylko jesteś do inwestowania dobrze przygotowany to nie masz szans na stratę.

Czy słyszałeś o sytuacji, kiedy ludzie tracili cały swój kapitał na giełdzie lub rynku Forex a może w biznesie? Ja wielokrotnie… Natomiast czy zdarza się aby wartość nieruchomości osiągnęła 0 ? Oczywiście możesz się tu odwołać do historii np. wymarłych miast. Jednak mówiąc o inwestowaniu w nieruchomości mam na myśli inwestowanie zaplanowane, z ułożoną strategią, a przede wszystkim z ustalonym celem. I o jednym musisz pamiętać – tylko wiedza może uchronić Cię przed niepowodzeniem.

A zatem dlaczego warto inwestować w nieruchomości:

  • popyt na grunty, nieruchomości mieszkaniowe (mieszkania i domy), a także nieruchomości komercyjne był, jest i będzie, (ludzie muszą mieć gdzie mieszkać)
  • duża odporność na inflację
  • bezpieczna lokata kapitału ( wartość materialna, a nie wirtualna)
  • realna perspektywa wzrostu wartości nieruchomości
  • prosty sposób podnoszenia wartości nieruchomości
  • bardzo niskie ryzyko całkowitej utraty kapitału związane z praktycznie nierealną możliwością spadku do zera wartości nieruchomości (nawet w przypadku jej całkowitego zniszczenia/zużycia), przy dodatkowej sposobności ubezpieczenia nieruchomości przed takimi czynnikami
  • możliwość uzyskania dochodu pasywnego (inwestowanie dla przepływów pieniężnych)
  • możliwość pomnażania kapitału ( inwestowanie dla zysków kapitałowych)
  • niski koszt pozyskania kapitału na takie inwestycje (kredyt hipoteczny)
  • przewidywalny biznes, pozwalający ubrać się w excela
  • najlepszy stosunek zysku do ryzyka

Czy każdy może inwestować w nieruchomości i ile trzeba mieć by zacząć?

Uwielbiam obalać mit, że inwestowanie w nieruchomości to droga dla nielicznych. Ile razy słyszałam, że ten rodzaj inwestycji zarezerwowany jest tylko dla tych z grubymi milionami na koncie.

Nic bardziej mylnego. Sama jestem przykładem inwestorki, która rozpoczęła swą drogę bez kapitału, ale z dużą wiedzą i determinacją do działania.

Tu nie ma znaczenia płeć, wiek, wykształcenie, umiejętności, doświadczenie czy ilość zer na koncie. Tu ważna jest nauka, poznawanie rynku i działanie. Następny krok to konsekwencja. I zawsze pamiętaj, że nikt nie zbudował kapitału przez nic nierobienie.

inwestowanie w nieruchomości

Inwestowanie dla przepływów pieniężnych czy zysków kapitałowych

Nie wiem kim jesteś i ile gotówki dziś posiadasz aby rozpocząć swoją podróż inwestycyjną, ale jedno wiem na pewno, masz do wyboru dwie drogi.

Pierwsza z nich to inwestowanie dla zysków kapitałowych (house flipping – flip). Bardzo często wybierana przez osoby z zerowym lub niewielkim kapitałem. To tutaj masz możliwość szybkiego pomnażania kapitału. Nikt nie rodzi się fliperem, a sukces jest uzależniony od determinacji i chęci do działania.

Druga z nich to inwestowanie dla przepływów pieniężnych ( najem ), która bardzo często jest wynikiem przebycia dystansu na tej pierwszej. Oczywiście mam tu na myśli nieruchomości, które generują dodatni przepływ pieniężny. A budowa odpowiedniego portfela pod wynajem i dochody pasywne to już krótka droga do wolności finansowej i doprowadzenia do tego, że pieniądze pracują dla Ciebie.

Inwestowanie w nieruchomości jak każde inwestowanie wymaga strategii

Jednak aby ją ustalić musisz w pierwszej kolejności ustalić CEL. Znam wiele osób, które  marzą o inwestowaniu w nieruchomości. Często rozpoczynają tę podróż, ale już na pierwszym zakręcie wypadają z drogi… Dlaczego? Bo nigdy nie odpowiedzieli sobie na pytanie dokąd zmierzają i po co podejmują ryzyko inwestycyjne. Nie mając jasno określonego celu dryfujesz na oceanie inwestycji.

Gdy określisz główny cel, np. chcę posiadać w portfelu inwestycyjnym 10 mieszkań z dodatnim przepływem pieniężnym na poziomie 12.000,00 zł dochodu miesięcznie, jesteś wstanie określić wysokość kapitału, aby go realizować. To pozwala Tobie zaplanować poszczególne etapy w dążeniu do celu. Masz mapę która sprawi, że żaden zakręt nie będzie Ci straszny.

Strategia to nie tylko główny cel, to również wiele pytań, na które musisz sobie odpowiedzieć, by Twoja droga była jak najbardziej skuteczna. Musisz dokładnie wiedzieć kiedy w inwestycję wchodzisz, ale też i kiedy z inwestycji wychodzisz.

Oto niektóre z nich:

  1. jaką formę inwestowania wybieram ( dla zysków kapitałowych czy przepływów pieniężnych) – dlaczego?
  2. jaki rodzaj nieruchomości wybieram (mieszkaniowe, grunty, komercyjne) – dlaczego?
  3. jaki planuje zysk z inwestycji – dlaczego?
  4. jakim kapitałem dysponuję?
  5. w jaki sposób pozyskam potrzebny kapitał?
  6. ile czasu chcę i mogę poświęcić w skali dnia, tygodnia, miesiąca – dlaczego?
  7. gdzie planuję inwestować (lokalizacja) – dlaczego?
  8. co musi się stać, abyś wyszedł z inwestycji – dlaczego?

I jak mawia Robert Kiyosaki: „ nie bądź pazerny, ale stań się specjalistą w nabywaniu jednego typu nieruchomości”. To dobry sposób na osiąganie coraz lepszej stopy zwrotu z określonego rodzaju inwestycji.

Pamiętaj, że inwestowanie w nieruchomości to proces. Wytyczony plan należy konsekwentnie wdrażać, sprawdzać, korygować i znów wdrażać.

Nie zapomnij o zbudowaniu bazy ekspertów, z wiedzy których będziesz mógł skorzystać w razie potrzeby

Inwestowanie w nieruchomości to dla mnie gra zespołowa i nie wyobrażam jej sobie bez grona zaufanych ekspertów. Często są to osoby z najbliższego otoczenia, do których mam zaufanie.

A kogo warto mieć w bazie?

  1. prawnik
  2. notariusz
  3. rzeczoznawca
  4. doradca kredytowy
  5. projektant wnętrz
  6. budowlaniec
  7. księgowy
  8. doradca podatkowy
  9. fotograf
  10. pośrednik nieruchomości
  11. znajdź osoby (grupę), które już to zrobiły

A jak dziś inwestują Polacy?

Jest to uzależnione od celu inwestycji.

Jeśli mamy na myśli ochronę kapitału, to tu najczęściej spotykamy się z zakupem działek.

W lutym 2021 r. ruch na stronach OtoDom w kategorii działek na sprzedaż był aż o 71% większy niż w analogicznym okresie 2020 r. („Puls Biznesu”).

Natomiast jeśli chodzi o inwestowanie dla zysków kapitałowych lub przepływów pieniężnych to nadal dominują nieruchomości mieszkaniowe, głównie mieszkania.

Dla tych, którzy wciąż dywagują nad tym, czy ceny nieruchomości w końcu pójdą w dół i kupią mieszkanie na spadkach, polecam słowa T. Harv Ekera: „Nie czekaj, żeby kupić nieruchomość. Kup nieruchomość i czekaj”.

O AUTORZE:

Małgorzata Owczarzak – pośrednik w biurze nieruchomości RE/MAX Experts Poznań, jednej z największych sieci na świecie, wykładowca na studiach podyplomowych na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu, na kierunku Doradztwo i obsługa na rynku nieruchomości. Na co dzień zajmuje się doradztwem na rynku nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem rynku mieszkaniowego.
Pasjonatka nieruchomości zaczynając od kupna, sprzedaży, najmu, podnajmu a kończąc na home stagingu i negocjacjach.

Dyrektor zarządzająca projektem Akademia Kobiety i Pieniądze.

Inwestorka w nieruchomości – fliperka.

Małgorzatę znajdziesz tutaj

Owczarzak Małgorzata

Podobał Ci się powyższy artykuł?

Polub, udostępnij lub zostaw swój komentarz, abym wiedziała, że moja praca nie idzie na marne.

Będzie mi bardzo miło, jeśli odwiedzisz mnie na Facebooku!

Znajdziesz mnie też na:

Instagram joanna_postupalska

LinkedIn Joanna Postupalska-Bożek

You Tube Joanna Postupalska

Możesz również zamówić na maila powiadomienia o nowych wpisach. Zapraszam – zeskroluj wyżej.